Mietkaution zurückfordern: Was der Vermieter darf – und was nicht
Die Kaution gehört Ihnen, nicht dem Vermieter – er verwahrt sie nur treuhänderisch. Deshalb darf er sie nicht beliebig lange behalten und auch nicht für jeden Kratzer einbehalten.
Ihre Rechte auf einen Blick
- Ratenzahlung: Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Klauseln, die eine Zahlung auf einen Schlag verlangen, sind unwirksam.
- Getrennte Anlage: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Das schützt Ihr Geld auch in seiner Insolvenz.
- Zinsen: Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution.
- Auskunft: Sie können verlangen, dass er die Anlage nachweist. Tut er das nicht, dürfen Sie die Mietzahlung in Höhe der Kaution zurückbehalten.
Ihr Vermieter zahlt nicht oder zieht ab?
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Wie lange darf er die Kaution behalten?
Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Der Vermieter bekommt eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist – in der Rechtsprechung werden je nach Lage des Falls etwa drei bis sechs Monate akzeptiert. Länger darf er nur einen angemessenen Teil zurückhalten, und auch das nur für einen konkreten Grund: typischerweise eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung.
Ein pauschales „Ich warte erst mal ab" trägt nicht. Wer nach Ablauf der Frist nichts hört, sollte schriftlich mit Fristsetzung auffordern.
Zulässige und unzulässige Abzüge
| Darf abgezogen werden | Darf nicht abgezogen werden |
|---|---|
| Rückständige Miete | Normale Abnutzung (Laufspuren, verblasste Farbe) |
| Berechtigte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung | Kleine Dübellöcher in üblichem Umfang |
| Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus | Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel |
| Nicht erfüllte, wirksam vereinbarte Pflichten | Kosten für Renovierung ohne vertragliche Grundlage |
Besonders häufig streitig: Schönheitsreparaturen. Viele ältere Klauseln – etwa starre Fristenpläne oder die Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand – sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Dann darf der Vermieter dafür auch nichts einbehalten.
So fordern Sie Ihr Geld
- Schriftlich auffordern – mit konkreter Frist (üblich: 14 Tage) und Ihrer Bankverbindung.
- Abzüge aufschlüsseln lassen. Der Vermieter muss darlegen und beweisen, wofür er einbehält. Pauschalbeträge ohne Beleg müssen Sie nicht hinnehmen.
- Nach Fristablauf mahnen – ab Verzug schulden er Ihnen Verzugszinsen und gegebenenfalls die Kosten der Rechtsverfolgung.
- Gerichtlich geltend machen. Bis 5.000 € ist das Amtsgericht zuständig. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren zum Jahresende.
Häufige Fragen
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Grundsätzlich nicht – das nennt man „Abwohnen" der Kaution, und es ist unzulässig. Der Vermieter könnte deshalb kündigen oder Verzugsschaden geltend machen. Sicherer ist, die Miete zu zahlen und die Kaution danach einzufordern.
Der Vermieter hat die Wohnung verkauft – wer zahlt?
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB) und haftet für die Rückzahlung der Kaution. Der alte Vermieter bleibt daneben unter Umständen weiter verpflichtet.
Was, wenn die Kaution nie getrennt angelegt wurde?
Dann haben Sie einen Anspruch auf die entgangenen Zinsen. Solange kein Nachweis der insolvenzsicheren Anlage vorliegt, dürfen Sie zudem laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten.
Sind die Abzüge in Ihrem Fall berechtigt? Lassen Sie die konkrete Abrechnung einordnen, statt zu schätzen.
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