Mieterhöhung prüfen: Wann Sie zustimmen müssen – und wann nicht
Eine Mieterhöhung ist kein Bescheid, den man hinnehmen muss – sie ist ein Verlangen, dem Sie zustimmen sollen. Erst Ihre Zustimmung oder ein Urteil macht sie wirksam. Und sie scheitert häufiger an Formalien, als Mieter vermuten.
Der 4-Punkte-Check
- Wartefristen eingehalten? Die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung müssen 12 Monate vergangen sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Wird das verfehlt, ist das Verlangen unwirksam.
- Kappungsgrenze beachtet? Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Stadt dazugehört, legt eine Landesverordnung fest.
- Ortsübliche Vergleichsmiete überschritten? Die Kappungsgrenze ist nur die eine Schranke – die absolute Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Was darüber liegt, ist nicht durchsetzbar, selbst wenn die 20 % gewahrt wären.
- Richtig begründet? Zulässig sind Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine Mietdatenbank (§ 558a BGB). „Die Preise sind gestiegen" ist keine Begründung – ohne taugliche Begründung ist das Verlangen formell unwirksam.
Ist Ihre Mieterhöhung wirksam?
Laden Sie das Schreiben hoch oder beschreiben Sie es – IURISO prüft Fristen, Kappungsgrenze und Begründung und nennt Ihnen die einschlägigen Paragrafen.
Jetzt kostenlos analysieren →Gratis-Guthaben zum Start · keine Kreditkarte nötig · DSGVO-konform in Deutschland
Die häufigsten Fehler in Mieterhöhungsschreiben
1. Falscher Absender oder fehlende Vollmacht
Das Verlangen muss von allen Vermietern ausgehen. Schreibt eine Hausverwaltung ohne beigefügte Vollmacht, können Sie es unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB analog).
2. Mietspiegel falsch angewandt
Der Vermieter muss die einschlägige Spanne nennen und Ihre Wohnung einordnen – Baujahr, Lage, Größe, Ausstattung. Ein pauschaler Verweis auf den Mietspiegel ohne Einordnung genügt nicht.
3. Vergleichswohnungen nicht identifizierbar
Werden drei Vergleichswohnungen benannt, müssen sie so genau bezeichnet sein, dass Sie sie überprüfen können – Straße, Hausnummer, Stockwerk. Anonyme Beispiele reichen nicht.
4. Modernisierung und Vergleichsmiete vermischt
Umlage nach Modernisierung (§ 559 BGB) und Anpassung an die Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind getrennte Wege mit getrennten Voraussetzungen. Eine Vermischung in einem Schreiben macht es angreifbar.
5. Mietpreisbremse übersehen
Bei Neuvermietungen in angespannten Märkten darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). War schon die Ausgangsmiete zu hoch, ist die Basis der Erhöhung fragwürdig.
Ihre Handlungsmöglichkeiten
| Option | Was das bedeutet |
|---|---|
| Zustimmen | Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang. Zustimmung kann auch stillschweigend durch Zahlung erfolgen – Vorsicht, wenn Sie noch prüfen. |
| Teilweise zustimmen | Ist die Erhöhung nur teilweise berechtigt, können Sie dem zulässigen Teil zustimmen und den Rest ablehnen. |
| Nicht reagieren | Die Miete steigt nicht automatisch. Der Vermieter muss binnen drei Monaten nach Fristende auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). |
| Sonderkündigung | Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen; das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später (§ 561 BGB) – ohne die erhöhte Miete zu zahlen. |
Häufige Fragen
Ich habe versehentlich die höhere Miete überwiesen – bin ich gebunden?
Eine mehrfache vorbehaltlose Zahlung kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Wer noch prüft, sollte ausdrücklich „unter Vorbehalt" zahlen oder zunächst die alte Miete weiterzahlen.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Indexmiete?
Nein. Bei einer wirksam vereinbarten Index- oder Staffelmiete richtet sich die Erhöhung nach der Vereinbarung (§§ 557a, 557b BGB); §§ 558 ff. BGB sind dann nicht anwendbar.
Muss ich einer Modernisierungsumlage zustimmen?
Nein – die Umlage nach § 559 BGB wirkt einseitig durch Erklärung, eine Zustimmung ist nicht nötig. Dafür gelten strengere Ankündigungspflichten, und Sie haben ein Sonderkündigungsrecht.
Jedes Schreiben ist anders. Lassen Sie Fristen, Prozentsätze und Begründung an Ihrem konkreten Fall prüfen.
Mieterhöhung jetzt mit IURISO prüfen →Dieser Ratgeber und die IURISO-Analysen sind allgemeine juristische Erstinformationen und keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Für verbindliche Beratung im Einzelfall wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder den örtlichen Mieterverein.